A ususcapião, inserida no ramo da advocacia imobiliária, é um dos institutos mais famosos e antigos do Direito, com origem no Direito Romano, desde a Lei das XII Tábuas. No ordenamento jurídico brasileiro está prevista na Cosntituição Federal (artigos 183 e 191), no Código Civil (artigo 1.238 e seguintes) e na Lei de Registros Públicos (artigo 216-A).
Trata-se, de um modo de aquisição originária da propriedade de um bem pelo seu uso prolongado, ininterrupto e sem oposição. Dito sob outro enfoque, é uma forma de regularização da posse, com a finalidade de dar segurança jurídica àquele que é legítimo possuidor de um bem, mas não dispõe de título formal.
Apesar de parecer injusto que alguém adquira a propriedade de um bem registrado em nome de outrem, o fundamento da usucapião decorre da função social da propriedade, a qual consiste na utilização do bem com o fim a que ele se destina.
Entretanto, não é qualquer situação que se enquadra na usucapião, pois trata-se de um procedimento complexo com diversos requisitos a serem cumpridos e diferentes modalidades, que se diferenciam pelo aspecto temporal, espacial e dimensional do bem, tal qual a qualidade da posse.
Ressalta-se que, apesar de exitirem diferentes modalidades de usucapião, todas possuem características em comum. A primeira delas é que a usucapião confere a aquisição originária da propriedade, ou seja, o registro do imóvel não terá histórico, consequentemente, não haverá transferência de quaisquer ônus reais, por não haver continuidade registral na usucapião.
Outra característica comum entre as modalidades de usucapião é a posse qualificada, de modo que, não basta apenas estar na posse do bem, é necessário haver o animos domini, que significa agir com ânimo de dono, zelando pela manutenção do bem, inclusive, arcando com o pagamento dos tributos a ele inerentes.
Ademais, é necessário que a posse do bem seja realizada de forma contínua, sendo necessário residir no imóvel ou torná-lo produtivo de forma ininterrupta. Sendo assim, a posse deve se prolongar no tempo, exigindo-se no mínimo 2 e no máximo 15 anos, a depender da modalidade.
Vale ressaltar que, a lei possibilita ao possuidor somar à sua posse com a dos seus antecessores para requerer a usucapião do bem, desde que todas as posses sejam contínuas e pacíficas. Entende-se como pacífica a posse que não tenha sido reivindicada ou questionada durante o período exigido pela lei para usucapir um bem.
Além disso, em algumas modalidades de usucapião a lei exige a boa-fé e o justo título, ou seja, que a posse tenha sido adquirida de forma onerosa, e que o possuidor embora não tenha escritura, acredite ser o dono do imóvel, por possuir promessa ou compromisso de compra e venda. Em algumas modalidades de usucapião, exigi-se, ainda, que o possuidor resida no imóvel e que não tenha nenhum outro imóvel em seu nome.
Das modalidades mais comuns podemos citar a usucapião extraordinária, a qual é necessário ter 15 anos de posse mansa, pacífica, ininterrupta e com animus domini, podendo o prazo ser reduzido para 10 anos, se o possuidor residir no imóvel e ter nele desenvolvido atividade produtiva.
Existe ainda a modalidade de usucapião ordinária, cujo prazo é de 10 anos, devendo estar presentes todos os requisitos da usucapião extraordinária, além da boa-fé e do justo título. Aqui, cabe ressaltar que, caso o imóvel tenha sido adquirido por registro e o mesmo tenha sido cancelado posteriormente, o prazo será reduzido para 5 anos, desde que o possuidor resida no imóvel ou tenha nele realizado investimentos de interesse econômico e social.
Há também as modalidades de usucapião urbana e rural, cujo bem não pode ultrapassar 250m² ou 50 hectares, respectivamente. Exigi-se para essas modalidades prazo de 5 anos de posse mansa, pacífica e ininterrupta, desde que seja o único imóvel e o possuidor ali resida, sendo essencial, no caso do imóvel rural, que o possuidor tenha tornado a terra produtiva.
Cabe citar, outrossim, a modalidade de usucapião coletiva que, além de todos os requisitos da usucapião urbana, deve ser requerida por uma coletividade, onde não seja possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, os quais devem fazer parte da população de baixa renda.
Por fim, existe a modalidade de usucapião familiar, que permite nos casos em que um dos cônjuges, após ter adquirido o imóvel urbano em conjunto com o outro, abandona o lar, deixando todas as despesas do imóvel por conta do possuidor. Assim, após o decurso de 2 anos, o então proprietário de 50% do bem, se torna proprietário da totalidade, desde que não possua outro imóvel.
Todas essas modalidades de usucapião podem ser requeridas tanto pela via judicial quanto extrajudicial, sendo esta última uma novidade trazida pela Novo Código de Processo Civil, Lei 13.105/2015, que acrescentou o artigo 216-A à Lei de Registros Públicos nº 6.015/1973.
A usucapião extrajudicial foi criada com a finalidade de desafogar o judiciário e de trazer mais celeridade ao procedimento, e trouxe, além disso, um benefício econômico, tendo em vista que os emolumentos cartorários são bem menores em relação às custas judiciais.
Porém, apesar de ser um procedimento realizado em cartório, é indispensável a representação por advogado, que acompanhará o procedimento de usucapião tanto no Cartório de Notas, quanto no Cartório de Registro de Imóveis.
O início do procedimento de usucapião extrajudicial é feito no Cartório de Notas com a lavratura da Ata Notarial, para tanto é necessário apresentar diversos documentos, dentre eles a declaratória de posse, a planta e o memorial descritivo do imóvel, assim como a avaliação de mercado do bem.
No Cartório de Registro de Imóveis, o advogado fará requerimento de usucapião, apresentando a Ata Notarial e toda a documentação, bem como cumprirá eventuais exigências feitas pelo Cartório.
Na ausência de exigências, ou, sendo todas devidamente cumpridas, o Cartório dará publicidade ao procedimento de usucapião por meio de edital, oportunizando eventuais oposições de terceiros.
Havendo oposição de terceiros, o Tabelião encaminhará o requerimento ao judiciário, tranformando a usucapião extrajudicial em judicial. Inexistindo oposição, a usucapião será registrada e o possuidor passará a ser proprietário originário do imóvel.
Veja, a usucapião extrajudicial é direcionada àquele possuidor legítimo, considerado dono de fato do imóvel, apenas carecendo de um título formal, pois não há quaisquer conflitos de interesse em torno do bem, o qual possa demandar a prestação jurisdicional na resolução de tal conflito.
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